Главная/Новости/Новости компании/Прогноз на год наступающий: что будет с рынком?

Прогноз на год наступающий: что будет с рынком?

28 / 12 / 2017
Прогноз на год наступающий: что будет с рынком?

Традиционно эксперты рынка недвижимости дают прогноз на год наступающий: что будет с рынком, ждут ли нас перемены, и какие. И сегодня для подобного прогноза есть прекрасный повод: грядущие кардинальные изменения в законодательстве, регулирующем строительную сферу. Этим летом были приняты поправки в 214 ФЗ, которые вводят ряд ограничений в строительную деятельность, таких как обязательное создание компенсационного фонда для обманутых дольщиков, необходимость для застройщика держать на особом счету в банке собственные денежные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта и многие другие. Кроме этого, власть выступила с заявлением о том, что есть идея – через три-четыре года вовсе убрать из нашей жизни такое явление, как «долевое строительство». Вот тут все поняли, что рынок недвижимости в нашей стране стоит на пороге больших перемен. И эти перемены приходятся на не самый лучший период его существования.

Грядущая отмена долевого строительства и начало эпохи проектного финансирования, которое придет ему на смену –  проблема серьезная. Сейчас уже идет работа над поэтапной возможностью перехода на проектное финансирование через банковское сопровождение. Конкретные сроки отказа от долевого строительства пока не ясны, но аналитики говорят о минимум двух-трех годах. В чем же принципиальное отличие проектного финансирования от долевого строительства?

При долевом строительстве компания-застройщик привлекает средства граждан, первые продажи начинаются на стадии забора вокруг строительной площадки, и дальше все идет по схеме «собрали денег на один этаж – построили один этаж».  Схема долевого строительства имеет множество недостатков, но прежде всего она плоха тем, что дольщик практически ничем не защищен от недобросовестности застройщика, у него нет механизма проверки на что конкретно расходуются именно его деньги. А застройщик может на средства дольщика купить земельный участок под другой объект, перебросить средства на другой дом, где есть проблемы с финансированием, погасить кредит перед банком, или просто скрыться со всеми деньгами.

Проектное финансирование – это кардинально иная схема, которой, кстати, пользуются во всем цивилизованном мире уже давно, наверное, поэтому мы и не слышали, чтобы обманутые дольщики выходили на улицы где-нибудь в Канаде или Германии. Она предполагает, что строительство в большей степени будет финансироваться банком, который фактически выдает застройщику инвестиционный кредит. При данной схеме банк вкладывает средства в строительство дома, который и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств происходит за счет продаж квартир. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей. Граждане же покупают уже готовое построенное жилье, при этом, как можно догадаться, риск быть обманутыми сводится к минимуму.

В итоге, проектное финансирование фактически переводит строительные компании под контроль банков, которые выдают деньги на объект, осуществляют надзор за расходованием этих денег и сами же продают квартиры в доме. Однако, по мнению почти всех участников строительного рынка, журналистов профильных СМИ, аналитиков и экспертов, переход на схему проектного финансирования неизбежно приведет к увеличению стоимости жилья. И эти события на «первичке» окажут огромное влияние на весь рынок недвижимости в целом. Реален ли в нашей стране переход на проектное финансирование в принципе? Да, реален, но есть нюансы. Против говорит то, что сегодня, по оценкам Минстроя РФ, инвестиции частных лиц в строительство составляют около 3,5 триллионов рублей. При отмене «долевки» эти средства в стройку придется вкладывать банкам. Есть ли у них столько свободных денег? Скорее всего, нет. Также вызывают сомнения и заявленные сроки перехода в два-три года.

Итак, если вернуться к прогнозам, то сказать можно следующее – впервые рынок недвижимости входит в полосу полнейшей непредсказуемости. Как на него повлияют правки к 214 ФЗ и, особенно, отмена долевого строительства, сейчас сказать не может никто. Сегодня строители торопятся запустить новые объекты по существующим правилам игры, крича со всех углов о том, что квартиры вот-вот подорожают, но не все помнят про то, что спрос сегодня очень сильно ограничен низкой платежеспособностью населения. Даже при наличии дешевых кредитов. Поэтому не исключен и вариант сжатия рынка: уменьшение числа компаний, уменьшение количества новых домов, уменьшение числа сделок.

Мы же, тем не менее, склонны считать, что поправки в 214 ФЗ и заявление о грядущей отмене долевого строительства все-таки подтолкнут просевший спрос на первичном рынке в будущем году. Говорить о каком-то всплеске не приходится, но спрос увеличится. В первое полугодие 2018-го мы увидим массовое получение разрешений на строительство, которые после 1 июля вообще получать стает не выгодно. Так что рынок будет заканчивать старые проекты и ждать кто первый на собственном опыте испытает новые реалии в новом 2018 году.


другие новости рынка недвижимости

квартиры в новостройках Петербурга и Ленинградской области